“萬科將在不影響股東利益、即不虧損的前提下參與建設(shè)保障房，所以‘只賺一塊錢就夠了’。” 日前，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮坦言還沒有找到靠建保障房賺錢的方法，建設(shè)保障房，只是為盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任而做貢獻。

　　郁亮的話，道出了保障房建設(shè)的一個尷尬現(xiàn)實。社會資本是逐利的，可是面對保障房不賺錢，未來5年卻將建設(shè)3600萬套，或?qū)⒏淖兾磥硎袌龈窬值默F(xiàn)實，社會資本不得不作出痛苦的抉擇。

　　保障房面臨不賺錢考驗

　　根據(jù)計劃，今年中國要建設(shè)1000萬套保障房，2012年再建設(shè)1000萬套，十二五期間要建設(shè)3600萬套保障房。然而，現(xiàn)實的問題是，如何融到這么多資金?建設(shè)部副部長齊驥說， 1000萬套保障性住房所需資金約1.3萬億—1.4萬億元人民幣，其中8000多億元將通過社會投入和被保障對象等進行籌集，剩余的5000多億元則通過各級政府來籌集。問題是，政府能拿出這么多錢嗎?社會機構(gòu)愿意投入這么多錢嗎?

　　不賺錢的保障房，有著現(xiàn)實的例子。2006年，萬科在佛山利用招拍掛獲取的自有土地投資4600萬元打造了萬匯樓項目，向周邊低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)大學(xué)生等出租。該項目年收益為150多萬元，年均收益率僅為3.3%，還不夠利息的支出。雖然萬科聲稱，萬匯樓是為探索城市中低收入群體居住解決方案而主動承擔(dān)的社會責(zé)任項目，本身并不以盈利為目的。可基于社會責(zé)任的考慮而從事的保障房建設(shè)，注定不能成為保障房建設(shè)的主流。有業(yè)內(nèi)人士自曝，一些企業(yè)目前參建保障房可以說是一種各方合力作用之下近乎無奈的選擇。

　　市場結(jié)構(gòu)巨變醞釀機會

　　保障房建設(shè)雖然不賺錢，但是在政府積極推進之下，像萬科等大型開發(fā)商也敏銳地看到了整個市場結(jié)構(gòu)醞釀變化背后的機會。2010年，商品房的銷量也就只有800多萬套，而2011年，保障房的建設(shè)量就有1000萬套。SOHO中國董事長潘石屹(博客)就擔(dān)心，3600萬套保障房的建設(shè)，將會使市場出現(xiàn)供大于求的局面。

　　因而，雖現(xiàn)在建設(shè)保障房還沒有好的盈利模式，但不少龍頭開發(fā)商仍然積極參與保障房建設(shè)。廣發(fā)分析師趙強就認(rèn)為，保障房建設(shè)的前期探索，可以為以后進入這一塊市場積累經(jīng)驗。如果現(xiàn)在不參與進來，在保障房大規(guī)模推開之后，必然面臨缺位的尷尬。

　　另外，吸引社會資本的還有，保障房利潤遠比不上建商品房動輒幾十個百分點，但運營、銷售和融資的成本小，沒有政策風(fēng)險。尤其是在調(diào)控不斷加碼的大背下，堪稱開發(fā)商在房地產(chǎn)市場低迷時的“避風(fēng)港”。而且保障房不賺錢，并不是一個定律。日前，貴州房地產(chǎn)商中天城投稱，保障房建設(shè)項目的收益率可達8%以上。這無疑對社會資本產(chǎn)生了極大誘惑力。

　　因而，曾被視作利潤“雞肋”的保障房逐漸成為開發(fā)商的新選擇，綠地、中海、保利、棲霞建設(shè)都已宣布進入保障房建設(shè)領(lǐng)域。

　　不過從目前來看，這些公司更多地抱著試水的心態(tài)。如果要讓社會資本大規(guī)模參與到保障房建設(shè)的大潮中，還需要一定的政策優(yōu)惠，加上創(chuàng)新運行管理、融資等體制機制的配合。

　　萬科認(rèn)為，在現(xiàn)有保障房優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，需要破除準(zhǔn)入、運行、管理、融資等方面體制、機制上的障礙，按照政策支持、市場運作的原則，探索建立保障性住房金融支持機制;同時還要建立財政長期投入制度，并積極完善保障性住房運營管理體制。

　　如公共租賃住房是未來保障住房的一個主要發(fā)展方向，但目前還處在起步階段。公共租賃住房需要解決的一個問題是如何在現(xiàn)有的各種政策優(yōu)惠下，通過合理的機制設(shè)計，使公共租賃住房具備市場化運作的條件，使更多的社會資本能夠參與到這個領(lǐng)域。(本文來源：時代周報 作者：喬治)