今年初曾蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的佛山陶瓷企業(yè)，不得不在嚴(yán)厲調(diào)控面前放慢腳步。日前，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》也在采訪多位佛山陶瓷企業(yè)后獲知，在樓市持續(xù)低迷的狀況下，不少陶企已壓縮地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積，放緩了開發(fā)節(jié)奏，以往被陶企熱烈追捧的土地拍賣會(huì)上，也難再見大佬們的蹤影。
此前，由于出口市場(chǎng)“四面夾擊”，曾被視為“印鈔機(jī)”的陶瓷行業(yè)迅速淪為微利行業(yè)，陶企不得不尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)成為不少企業(yè)的選擇。有知情人士透露，截至目前，約七成佛山大型陶企涉足房地產(chǎn)，而許多中小陶瓷業(yè)主還通過參股或私人投資方式試水地產(chǎn)業(yè)。
限購(gòu)風(fēng)波下的佛山陶瓷企業(yè)“地產(chǎn)夢(mèng)”難圓
限購(gòu)之“痛”
早于2006年已經(jīng)拿地準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)的亞洲陶瓷CEO蒲鼎新告訴記者，受樓市調(diào)控政策影響，主營(yíng)的陶瓷業(yè)績(jī)同比不再增長(zhǎng)，而公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的銀行融資難度加大，正在運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目奠基時(shí)間比原計(jì)劃晚了約半年，且公司已下調(diào)了項(xiàng)目的盈利預(yù)期。
“大環(huán)境變化對(duì)陶企運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目影響更明顯。”佛山某地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人透露，兩個(gè)行業(yè)一損俱損，除了陶瓷業(yè)務(wù)縮水外，許多地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏則明顯放緩。“沒有開工的土地先放著，已拿到預(yù)售證的項(xiàng)目少推多開。陶企中運(yùn)作地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)力最強(qiáng)的新中源陶瓷，其原計(jì)劃今年的地產(chǎn)開工面積約40萬平方米，但根據(jù)目前的開發(fā)節(jié)奏看，最多只能達(dá)到30萬平方米左右。”
在蒲鼎新的眼中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)令人向往的行業(yè)，“利潤(rùn)率高，且還能與公司主營(yíng)的陶瓷產(chǎn)品打包組合，利于企業(yè)縱深發(fā)展，”因此，當(dāng)公司2006年決定分流部分資金，從事其他行業(yè)投資時(shí)，蒲鼎新優(yōu)先選擇了房地產(chǎn)。
蒲鼎新做出這個(gè)決定的背景是，因中國(guó)陶瓷出口市場(chǎng)快速萎縮而導(dǎo)致陶瓷業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了“史上最大”下滑幅度。據(jù)了解，從2003年至今，中國(guó)陶瓷業(yè)先后遭到了泰國(guó)、歐盟、韓國(guó)、巴基斯坦、印度、秘魯、阿根廷等國(guó)的反傾銷，巴西則提高關(guān)稅。出口市場(chǎng)四面受堵，中國(guó)陶瓷出口總量和總額大幅下滑。
中國(guó)海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1~6月，我國(guó)共出口陶瓷產(chǎn)品34.45億美元，同比下降3.58%。
陶企開始轉(zhuǎn)向內(nèi)銷市場(chǎng)以彌補(bǔ)損失，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮也帶來了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。蒲鼎新透露：“最近幾年，公司的年均總銷售額增幅都保持在20%~30%。”
但中國(guó)對(duì)外出口陶瓷產(chǎn)品中，約半數(shù)來自佛山。“佛山陶企對(duì)出口市場(chǎng)的依賴性過強(qiáng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)擴(kuò)大對(duì)出口萎縮的對(duì)沖作用其實(shí)并不明顯。”佛山另一陶企負(fù)責(zé)人透露，與2003年前相比，許多企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)龇黠@放緩。
主業(yè)利潤(rùn)下滑
不僅如此，陶瓷業(yè)曾經(jīng)的高利潤(rùn)還吸引了眾多資本的眼球，除傳統(tǒng)的佛山產(chǎn)區(qū)外，四川夾江、廣東潮州、福建德化、浙江龍泉、河南禹州等地也陸續(xù)興起眾多陶瓷產(chǎn)區(qū)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，產(chǎn)能過剩還成了懸在陶企頭上的一把“達(dá)摩克利斯之劍”。
成本上漲也在壓縮陶企的利潤(rùn)率。隨著國(guó)內(nèi)人口紅利消失和勞動(dòng)力成本快速上漲，原材料的價(jià)格也一年比一年高，許多企業(yè)的成本漲幅超過50%。在這種局面下，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)龇陀诔杀驹龇�，陶瓷業(yè)利潤(rùn)率逐年下滑。
“高峰時(shí)行業(yè)利潤(rùn)率能達(dá)到100%以上。”中國(guó)陶瓷工業(yè)協(xié)會(huì)駐佛山辦事處主任藍(lán)衛(wèi)兵告訴記者，如今，普通的“大路貨”凈利已降到10%以下，技術(shù)含量稍高的中高端產(chǎn)品則只有20%~30%。
尋找新的出路，這成了陶企運(yùn)營(yíng)者的共識(shí)，而熱門又高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)陶企的誘惑力最大。目前，眾多陶企如新明珠、新中源等的土地儲(chǔ)備量不亞于一個(gè)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，佛山60多家大型淘企中，約有七成涉足房地產(chǎn)，佛山一地產(chǎn)界人士透露：“我接觸的客戶中，一些中小客戶還通過參股或私人投資的方式開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”
房產(chǎn)暴利“誘惑”
事實(shí)上，佛山陶企進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)并非偶然。
陶瓷業(yè)雖成就了佛山市“南國(guó)陶都”的美譽(yù)，但一直以來，行業(yè)對(duì)地方政府的稅收貢獻(xiàn)率其實(shí)并不高，反之，還帶來了高污染、高能耗等不利城市發(fā)展的影響，因此，從2007年開始，佛山市政府決定將陶瓷企業(yè)的生產(chǎn)基地外遷，保留陶企的總部生產(chǎn)基地。
“為了說服企業(yè)外遷，政府再次出讓陶企所在的生產(chǎn)基地用地時(shí)，會(huì)設(shè)置許多定向的附加條件，就像為原企業(yè)量身定做一樣，讓后者可用低于市場(chǎng)價(jià)的方式拿回土地。”一業(yè)內(nèi)人士透露，此時(shí)，這些土地的性質(zhì)已從工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地。
與陶瓷項(xiàng)目相比，地產(chǎn)項(xiàng)目從銀行貸款或通過其他渠道融資優(yōu)勢(shì)巨大，上述人士還表示，在調(diào)控政策不嚴(yán)時(shí)，啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的自有資金并不多，企業(yè)可靠建筑商、施工方等墊資合作方式開發(fā)，與較低的拿地成本相比，房?jī)r(jià)不斷走高，房地產(chǎn)行業(yè)還被視為暴利行業(yè)，于是，上述土地出讓的“潛規(guī)則”正好迎合了陶企的心理，紛紛借機(jī)開始原始的土地儲(chǔ)備。
與地產(chǎn)形成產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展
但是，由于缺乏運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，部分陶企在拿地后都遲遲沒有進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
據(jù)了解，亞洲陶瓷正在運(yùn)作的世紀(jì)金鼎項(xiàng)目從拿地到奠基歷時(shí)5年，“拿地是2006年，直到去年，我們才與一家專業(yè)的房地產(chǎn)公司合作，成立一家新的地產(chǎn)子公司。”蒲鼎新透露，新公司股權(quán)比例中，亞洲陶瓷持股48%，負(fù)責(zé)找資金，而項(xiàng)目的整體運(yùn)作交由對(duì)方打理。
“除了亞洲陶瓷模式外，有的陶企還聘請(qǐng)專業(yè)的地產(chǎn)人才，自己成立房地產(chǎn)子公司，如新中源、新明珠等。”上述地產(chǎn)界人士表示，陶企運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不充足，大都會(huì)依靠專業(yè)力量進(jìn)行操作。
此外，陶企打造出來的產(chǎn)品大都定位于中低端。上述代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，陶企不敢試水高檔樓盤，開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不算高，為了加快回籠資金，產(chǎn)品定價(jià)比同類產(chǎn)品大都要低，以佛山的主城區(qū)禪城區(qū)為例，陶企開發(fā)的樓盤價(jià)格一般比同一區(qū)域同檔次樓盤價(jià)格低10%左右。
與其他行業(yè)相比，陶企的現(xiàn)代化企業(yè)制度起步較晚，許多企業(yè)內(nèi)部還存在管理混亂的問題，在這種局面下分離出來的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊也會(huì)受到牽連，“缺乏人才，也缺乏專業(yè)的成本核算機(jī)制，陶企的地產(chǎn)項(xiàng)目成本會(huì)比普通企業(yè)的成本更高。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前，通過正常招拍掛程序拿地的房企，開發(fā)凈利約在15%，但同樣方式拿地的陶企獲得的利潤(rùn)可能要低得多。
不過，與地產(chǎn)開發(fā)配合，主營(yíng)陶瓷產(chǎn)品會(huì)給陶企新增一條產(chǎn)能釋放渠道。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：在佛山一套90平方米的房子，若大廳、廚房和洗手間都鋪上瓷磚，瓷磚成本約占全部裝修費(fèi)用的23%~25%，若以1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，裝修費(fèi)用合約13.5萬，其中瓷磚成本約占3.1萬~3.4萬。也就是說，一套精裝房就意味著陶瓷行業(yè)能增加約3.1萬~3.4萬元的收入。“陶企開發(fā)的產(chǎn)品大都是精裝房，他們將地產(chǎn)和陶瓷業(yè)務(wù)打包組合，比開拓其他陶瓷銷售渠道來說，這種業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更穩(wěn)定、更可控。”
“項(xiàng)目目前剛奠基，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公司業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)還未表現(xiàn)出來。”蒲鼎新也表示，不過，他表示看好這種產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降钠髽I(yè)發(fā)展方式。
與蒲鼎新一樣，許多陶企未來的發(fā)展規(guī)劃中，已將房地產(chǎn)作為公司的另一主營(yíng)業(yè)務(wù)，甚至與陶瓷主業(yè)并駕齊驅(qū)。但如今，這一“規(guī)劃”正遭遇市場(chǎng)考驗(yàn)。
全國(guó)范圍內(nèi)涉及數(shù)十個(gè)城市的樓市限購(gòu)使全國(guó)樓市陷入低迷，尤其是限購(gòu)、限價(jià)的城市，樓市成交量大幅下跌。
“地產(chǎn)業(yè)務(wù)受困，不會(huì)對(duì)總公司的運(yùn)營(yíng)和陶瓷主業(yè)帶來影響。”蒲鼎新表示，目前，公司業(yè)務(wù)中，陶瓷仍然占八成，且當(dāng)初為防止一損俱損的局面，地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作資金和總公司的資金已互相獨(dú)立，兩者互不干擾。
但這種說法并不被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同。“作為陶企的子公司，地產(chǎn)項(xiàng)目出了問題，總公司不可能撒手不管。”上述地產(chǎn)界人士認(rèn)為，事實(shí)上，目前涉足房地產(chǎn)的陶企的資金鏈更緊張。但好在這些陶企的資本都相當(dāng)雄厚，且許多項(xiàng)目都只是拿地還未開發(fā)，目前對(duì)陶企主營(yíng)業(yè)務(wù)無多大影響，但后期若樓市持續(xù)低迷，土地儲(chǔ)備量大的企業(yè)將面臨的局面就很難說了。
