冬天的免費體檢。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)太年輕，整個行業(yè)從萌芽期跨入快速成長期不過10年，多數(shù)企業(yè)甚至沒有經(jīng)歷過一個完整的地產(chǎn)周期，10年來，我們看到的更像是一場供不應求和土地紅利的盛宴，2007年需求方的羊群效應高潮把這場盛宴推向了極致。2007年前，業(yè)內(nèi)充斥著一路狂奔的自得與浮躁，缺乏切膚之痛的反思。2004年8月31日以前，以土地供應的區(qū)域性行政壟斷為背景，非市場化拿地成為當時房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的戰(zhàn)略能力，2005年至今，以土地招拍掛和房企股權融資開閘為背景，融資能力和跨區(qū)域擴張能力成為業(yè)內(nèi)主流的戰(zhàn)略能力。透視全行業(yè)的進化，我們看到的只是市場化先行地區(qū)鍛造出來的優(yōu)勢企業(yè)專業(yè)能力的全國普及而非提升，市場亢奮和火爆的結局是全行業(yè)的利令智昏，集體忽略了專業(yè)能力才是安身立命之本，甚至連萬科這樣的龍頭老大也要將“慮遠積厚•守正筑堅”設定為2008年的主題詞，以反思和防止大牛市環(huán)境下專業(yè)能力的減退，敦促對客戶的關注、對產(chǎn)品和服務的改進。

　　注定要發(fā)生的逆轉，終于在2008年發(fā)生了：成交額從2007年近50%的增速到2008年政策強心針也刺激不起來的“金九銀十”；股價從以往的領漲到領跌導致多數(shù)房企市值1—3折乃至股價跌破凈資產(chǎn)，也導致幾家豪賭透支IPO的黑馬深陷泥潭；房價則從2007年以天為單位的上漲讓投機者心花怒放，到2008年羞答答的促銷再到項目名稱改換門庭明折明扣招致投資者憤而砸盤，一切都那么戲劇化，一切來的那么瞠目結舌和猝不及防，仔細想來一切又來得如此合情合理。

　　巴菲特說：當潮水退去的時候才知道誰在裸泳。套用過來，我們可以說：當房地產(chǎn)業(yè)寒冬來臨時，才知道誰是老弱病殘。因此，冬天是最好的免費體檢機會。

　　首先是成本控制能力的體檢。市場亢奮期的利潤水平并不代表可以持續(xù)的盈利能力，仔細回頭檢查自己的利潤構成，很多企業(yè)可能會大吃一驚：原來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自己在開發(fā)環(huán)節(jié)不僅沒有創(chuàng)造價值，反而吞噬了土地紅利，換句話說，如果把土地賣掉或者找個更專業(yè)的開發(fā)商合作，不僅輕松還可能掙得更多。業(yè)內(nèi)不乏這樣的企業(yè)：諸如那些靠政府劃撥起家的國企和靠關系運作的民企。這些企業(yè)應當仔細盤算家底，土地儲備中還有多少老本可吃，如果招拍掛拿地占多數(shù)，可以預見，本輪房價的下調幅度即使只有15%，虧損恐怕難以避免了，除非短期內(nèi)成本控制能力得以提升。

　　然后是產(chǎn)品開發(fā)能力的體檢。市場亢奮期的熱銷或哄搶并不代表可以持續(xù)的產(chǎn)品開發(fā)能力，只有在行業(yè)冬天不調價或適度調價即可促進銷售才代表產(chǎn)品的適銷對路。如果你的產(chǎn)品定位在主流購房人群，設計又基本上滿足價值訴求，完全可以象萬科那樣，犧牲一點利潤以快速回籠現(xiàn)金，但是可以預見：業(yè)內(nèi)很多開發(fā)商的樓盤，恐怕不是快速降價10—20%就能順利出手的，開發(fā)能力的問題在冬天自然水落石出。

　　區(qū)域擴張的反思。

　　冬天的到來導致戰(zhàn)線的收縮，區(qū)域收縮的過程正好是對區(qū)域擴張的反思和糾正，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更關鍵的是經(jīng)驗教訓的深入分析和總結。

　　萬科“機會主義擴張—戰(zhàn)略收縮—戰(zhàn)略擴張”的三部曲可資借鑒。