日前上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司正打算銷售上海佘山的一個(gè)別墅項(xiàng)目，針對(duì)市場(chǎng)情況，以往核心的團(tuán)隊(duì)策劃力量被放在了一邊。

　　“我們要把項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程告訴購(gòu)房者，公示設(shè)計(jì)草圖。我認(rèn)為提供真實(shí)的信息，比告訴業(yè)主一個(gè)營(yíng)銷策劃的結(jié)果可能更有效。”該公司總裁楊益華坦言。

　　7月3日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在北京發(fā)布了《12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），《報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體誠(chéng)信度低，而廣告宣傳的真實(shí)性更是難以使購(gòu)房者滿意。

　　作為開發(fā)商的代表，在當(dāng)天的發(fā)布座談會(huì)上，楊益華提出了營(yíng)銷策劃是否過(guò)頭的問(wèn)題。

　　廣告：誰(shuí)比誰(shuí)夸張

　　在被調(diào)查的12個(gè)城市中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信狀況的滿意度指數(shù)為59，在各項(xiàng)指標(biāo)中處于最低水平，其中房地產(chǎn)價(jià)格透明性和廣告宣傳真實(shí)性的滿意度指數(shù)水平最低。

　　其中，西安的購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商廣告宣傳的滿意度最低，僅為43.13。而在12個(gè)被調(diào)查的城市中，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)誠(chéng)信的滿意度指數(shù)不足60的占多數(shù)。

　　總體上講，消費(fèi)者對(duì)廣告宣傳內(nèi)容的誠(chéng)信滿意度指數(shù)僅為62.50，廣告宣傳已經(jīng)不能讓購(gòu)房者信服。

　　“這是一個(gè)很敏感的問(wèn)題。”當(dāng)記者對(duì)北京某代理行營(yíng)銷總監(jiān)提出采訪要求時(shí)，他如是說(shuō)。

　　“現(xiàn)在很多營(yíng)銷策劃都會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的需求夸大樓盤的功能，而這些被夸大的部分主要集中在地理位置、交通條件、社區(qū)配套、綠化景觀等方面。”他表示。

　　他舉例說(shuō)道，由于京城土地資源稀缺，四環(huán)之內(nèi)的土地已經(jīng)基本無(wú)法拿到，因此大部分開發(fā)商只能將目光投向五環(huán)以外甚至偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

　　而開發(fā)商若在這些市政配套設(shè)施還沒有達(dá)到完善的邊緣地區(qū)超前進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，為了保證項(xiàng)目銷售進(jìn)展順利以資金流順暢的前提下，開發(fā)商會(huì)在項(xiàng)目宣傳中采用預(yù)知所在區(qū)域未來(lái)的發(fā)展空間的方式作為包裝。在這種情況下，容易給購(gòu)房者在短期內(nèi)造成不可兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　然而，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在消費(fèi)市場(chǎng)并不成熟的今天，樓盤的營(yíng)銷宣傳更多的是為了迎合市場(chǎng)需求。

　　“假如某個(gè)樓盤在營(yíng)銷宣傳中沒有其他的樓盤夸大美化的好，那么這個(gè)樓盤很有可能就得不到購(gòu)房者的認(rèn)可，所以這是市場(chǎng)決定的。”北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理蘇文表示，在今后能夠?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售后，購(gòu)房者可以看到現(xiàn)實(shí)的房子，這種問(wèn)題或許將會(huì)迎刃而解。

　　營(yíng)銷透明化

　　“現(xiàn)在已經(jīng)不是靠一句出彩的廣告語(yǔ)就能把房子賣出去的時(shí)代了。”北京東方博文廣告有限公司總經(jīng)理徐長(zhǎng)青在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是感慨。

　　他說(shuō)：“現(xiàn)在的購(gòu)房者，并不滿足于你告訴他這房子是節(jié)能的，他會(huì)問(wèn)你房子用了什么節(jié)能材料。”

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷策劃隊(duì)伍是比較活躍的。